يمثل قطاع العقارات واحدا من أهم القطاعات الاقتصادية سريعة النمو في تركيا والتي باتت تجذب المستثمرين من خارج البلاد، للاستفادة من المزايا القانونية والفرص التي تتيحها لوائح التملك العقاري للأجانب.
لكن ثمة أسئلة كثيرة تثار بشأن التفاصيل الدقيقة لهذه الاستثمارات والطرق الأنجح للتعامل معها وتجنب الوقوع في إشكاليات قد تنجم عن سوء فهم للقوانين أو ضعف المعرفة باللغة، وحتى التضليل من قبل المروجين والمتطفلين على السوق العقاري.
وفي إطار تقديم خدمة للقراء والمهتمين بالاستثمار استضافت الجزيرة نت عبد الله أداك خبير الاستثمار العقاري والمستشار في شركة "امتلاك" العقارية في تركيا، للحديث عن نصائح للاستثمار الآمن في قطاع العقارات بتركيا.
كيف يستطيع المستثمر التمييز بين شركات العقارات الكثيرة من حيث الأمان وجودة الخدمة؟
يجب على المستثمر التحقق من أنه يتعامل مع شركة عقارية موثوقة لديها سندات الملكية الخاصة بالعقارات التي تعرضها للبيع، ومع ذلك دعونا ننتبه إلى أن هناك 3 أنواع من سندات الملكية وهي:
الأول هو سند ملكية الأرض التي يقع عليها العقار، والثاني هو سند ملكية العقارات غير المكتملة، والثالث رقم الشقة مكتوب في سند الملكية التامة، أي أنه قد تم الانتهاء من الإجراءات البلدية والسند دون أي عيوب.
نحن دوما ننصح المستثمرين بشراء العقارات بسند الملكية التامة إن أمكن، ويمكننا التحقق من جودة خدمة الشركة العقارية من خلال المعاملات الكاملة والوقت المطلوب لإصدار أو نقل سند الملكية دون تلكؤ.
كيف يختار المستثمر مواصفات العقار الذي ينوي تملكه بما يجنبه المعلومات المضللة ومبالغات الترويج؟
هناك عدة إجراءات ينبغي على الراغب بشراء العقار أن يقوم بها، أهمها رؤية العقار الذي يرغب بشرائه ومعاينته في الموقع، وإذا أمكن التحقق من صحة الصور المستخدمة في الإعلان والترويج يمكن أن يضيف المستثمر الطلبات التي يراها مهمة وتضمن حقوقه لعقد البيع الذي يتم إبرامه مع شركة العقارات.
ما الذي يفسر التباينات الكبيرة في أسعار العقارات والتي تتجاوز في كثير من الأحيان الـ10 أضعاف بين منزل وآخر في المدينة ذاتها؟
هذه الفروق السعرية مرتبطة تماما بموقع العقار، فمثلا مركز المدينة والمناطق القريبة من مضيق البوسفور دائما ما تكون باهظة الثمن في إسطنبول، ويعد القرب من مرافق المواصلات العامة في المنطقة التي يقع فيها العقار عاملا آخر يرفع ثمنه، وكذلك القرب من المرافق الحيوية، كالمستشفيات والمدارس ومراكز الأعمال والتسوق.
أضف إلى ذلك الامتيازات الخاصة بموقع العقار كالبعد عن المطار والقرب منه، والإطلالة على البحر، وحداثة المباني في المنطقة، وجاهزية سند الملكية، والشروط القانونية للمساكن في المنطقة، وحالة الزلازل فيها، ولهذه الأسباب يمكننا معرفة سبب الفروق في الأسعار بين المناطق في نفس المدينة.
كيف يمكن للمستثمر التحقق من جودة مواد البناء التي استخدمت في تشييد مبنى يريد شراءه ومواصفاتها قبل الشراء؟
هذا يظهر بوضوح من جودة البناء التي تعكس جودة المواد الخام المستعملة فيه، والتي يجب أن تتوافق مع لائحة الزلازل المنشورة في الجريدة الرسمية رقم 26511 في 3 مايو/أيار 2007 ورخصة البناء التي تم الحصول عليها بعد هذا التاريخ، لضمان خلو المباني من المشاكل الأمنية المتعلقة بالسلامة من الزلازل، والمهم هنا ليس تاريخ اكتمال البناء ولكن تاريخ الحصول على رخصته، ففي هذه الحالة نحن بالتأكيد لا نوصي بشراء المباني التي لا يتم تشييدها وفقا للوائح الزلازل.
ومع ذلك، ولمعرفة البناء الجيد يمكن للراغب بالشراء السؤال عن جودة جميع المواد والعلامات التجارية المستخدمة في البناء والتشطيب مثل السيراميك المستخدم في الأرضيات الرطبة وعزل الصوت والرطوبة والحرارة وورق الحائط وأثاث الحمام والمطبخ والأدوات الصحية، فإذا كانت مواصفات هذه المواد مدرجة في عقد البيع يمكننا التحقق من جودتها في السوق، وإذا لم تكن مدرجة في العقد فإنه يمكننا إضافتها ثم التحقق من جودتها قبل التوقيع.
تتحدث كثير من الإعلانات عن ضمان التأجير للعقار بعد بيعه، ما هي الضمانة لهذا التأجير؟ وما مدى موثوقيتها؟
توجد مثل هذه الإعلانات في الشقق الفندقية والعقارات التجارية ومجمعات المكاتب، حيث تعلن الشركة العقارية عن سعر الشقة بأعلى من قيمتها الحقيقية وتروج لذلك بالإعلان عن أنها تضمن الإيجار لهذا العقار لفترة من الزمن تتراوح بين عامين و5 أعوام غالبا.
وفي هذه الحالة من الضروري للمستثمر أن يحسب سعر الشراء والمصروفات الضريبية من الإيجار بشكل جيد ومتأن، وعليه أن ينتبه إلى أن إخلاء المستأجر الذي يتعثر في سداد الإيجار قد يستغرق سنوات عديدة، وقد لا يتوفر هذا المستأجر بالقيمة التي توازي سعر العقار المرتفع، وبالتالي قد يشتري المستثمر عقارا أغلى من ثمنه الحقيقي وتفشل الشركة العقارية في تأجيره بالقيمة المناسبة، لذلك يجب دراسة العقارات المراد شراؤها بهذا النموذج جيدا وبدقة.
ما هي الإقامة العقارية؟ وهل يمكن تطويرها إلى ملف التجنيس؟
وفقا للقانون الحالي، يتم منح تصريح إقامة لمدة عام واحد كحد أقصى للأجنبي الذي يمتلك عقارا ولجميع أفراد الأسرة إذا رغبوا في ذلك، ثم يمضي في إجراءات الجنسية وفقا للشروط المعروفة حول سعر العقار وإثبات الملكية وغيرها، المهم هنا أن يوضح المشتري أنه يرغب بالحصول على الجنسية عند شرائه العقار، ثم يتأكد عند حصوله على الجنسية أنه حصل عليها من خلال هذا العقار.
ما هي أشكال طابو العقارات والأراضي؟ وكيف يفرق المستثمر بينها؟
شرحنا بالتفصيل أنواع صكوك الملكية للشقق السكنية في سؤالك الأول، لكن دعونا نشرح أنواع سندات ملكية الأرض، وهي نوعان: الأول هو الأرض الزراعية ومذكور ذلك في سند الملكية، وهذه تصلح للنشاطات الزراعية فقط ولا يسمح بأي بناء فيها.
أما السند الثاني فهو الأرض السكنية والتي تحمل سند الملكية، ويسمح بالبناء عليها وفقا لمواصفات محددة بالتخطيط العمراني من حيث مساحة الإشغال والابتعاد عن الشارع وعدد الطوابق والارتفاع وغير ذلك.
ما هي أنظمة التقسيط المعمول بها لشراء العقار؟ وكيف ترتبط بمعدل التضخم؟
في المبيعات النقدية تكون الأسعار أرخص من البيع بالتقسيط، ولكن إمكانية التقسيط قائمة ويضاف الفرق في التضخم إليها، بحيث يتم تطبيق الأقساط من قبل الشركة العقارية أو البنك الذي تم التعاقد معه على العقارات أو البنك والمؤسسة المالية التي ستتفق مع المشتري مباشرة.
ما هي المدفوعات المصاحبة لعملية تملك العقار؟ وكم يبلغ حجمها؟
أكبر هذه الرسوم هو رسم سند الملكية، حيث يدفع الطرفان ضريبة مبيعات ممتلكات متساوية هي ضريبة 2% من سعر البيع من كلا الجانبين وتساوي 4% إجمالا، وبناء على الصفقة أو الاتفاق بين البائع والمشتري يمكن الاتفاق على تحمل أحدهما الضريبة بالكامل، أما الرسوم الأخرى فهي مبالغ صغيرة مثل رسوم المترجم المحلف وكاتب العدل ومكتب تسجيل سند الملكية.
ما هي النسب المتعارف عليها لوسطاء التملك وتجار العقار؟ وهل يدفعها البائع أم المشتري؟
حاليا في السوق لا يدفع العميل عمولة للوسطاء، ويتم دفع عمولات السمسرة من قبل الشركة العقارية بنسبة 4%، لكن إذا طلبت الشركات العقارية الإعلان عن مشاريعها والترويج لها فقد تدفع رسوم وساطة إضافية مقابل هذه الخدمات.
كيف تتملك عقارا في تركيا؟
بعد أن يقرر المستثمر الشراء سيختار المدينة التي سيشتري فيها والمنطقة في تلك المدينة وفقا لغرضه في الشراء، سواء كان الإقامة أو الاستثمار، ثم يفحص إمكانية الشراء فيها، لأن بعض المدن والمناطق تتيح نسبا محددة من البنيان للأجانب، بعد ذلك عليه أن يبحث عن آفاق تطور المنطقة وارتفاع الأسعار فيها في المستقبل، فإن اعتمد يجب عليه فحص سنة البناء وحالة سند الملكية للعقار المراد شراؤه قبل أن يوقع العقد الذي بمجرد توقيعه يصبح مالكا للعقار.
