دينيز باران

دينيز باران

محام مقيم بإسطنبول وعضو هيئة التدريس في قسم القانون الدولي بجامعة إسطنبول

غالبا ما يحمل إلينا عملاؤنا من المستثمرين الأجانب في تركيا حاليا مشكلة قانونية تتمثل في عقد مبدئي غير صالح لبيع العقارات، ضمن "العقود المبدئية للبيع" التي تُستخدم للمشاريع العقارية غير المكتملة.

ونظرا لكون هذه المشاريع لم تكتمل بعدُ؛ فمن المستحيل نقل الملكية إلى العملاء عن طريق عقد البيع، لأن عقد البيع المبدئي يعني ببساطة عقدا يتضمن وعدا من البائعين/المطورين بأنهم سيسلمون مشروعا عقاريا في المستقبل، وعلى العملاء دفع ما عليهم مقدما.

ويتم استخدام هذه الطريقة بالنسبة لكثير من المشاريع الجاري تطويرها في تركيا -وخاصة في إسطنبول- لسببين:
- من الأرخص نسبيا أن تشتري شقة أو غيرها من المشاريع غير المكتملة. ولذلك فهو استثمار أفضل.
- بفضل بعض التعديلات في اللوائح؛ أصبح من الممكن الآن استخدام العقود المبدئية للبيع للتقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية من خلال الاستثمار.

هناك العديد من المشاكل القانونية الناشئة عن العقود المبدئية للبيع. ومن ذلك أن المستثمرين الأجانب يواجهون بعض المشكلات القانونية لأن لديهم نقصا خطيرا في المعرفة، ولا يعرفون ما هي النقاط التي يجب أن يتوخوا فيها الحذر الشديد عند توقيع هذه العقود


ومع ذلك، وكما ذُكر أعلاه؛ هناك العديد من المشاكل القانونية الناشئة عن العقود المبدئية للبيع. ومن ذلك أن المستثمرين الأجانب يواجهون بعض المشكلات القانونية لأن لديهم نقصا خطيرا في المعرفة، ولا يعرفون ما هي النقاط التي يجب أن يتوخوا فيها الحذر الشديد عند توقيع هذه العقود.

وعندما يضلل مطورو العقارات أو السماسرةُ المستثمرين الأجانبَ أو يخدعونهم؛ فإنهم لا يدركون المشاكل القانونية المحتملة. وسنحاول أدناه تسجيل العديد من النقاط المهمة بشأن هذا الأمر لمساعدة المستثمرين المحتملين والمستثمرين الذين بدأوا يواجهون بالفعل مشاكل قانونية:

• أولاً وقبل كل شيء؛ يجب إنجاز عقد البيع المبدئي على استمارة رسمية مكتوبة، والأكثر أهمية هو إنجازه من خلال كاتب العدل العام (Public Noter). ولا يمكن لأطراف العقد إنجازه بدون استخدام الاستمارة الرسمية، ولا يمكنهم إنجازه بينهم فقط؛ فعقود البيع المبدئية يجب إعدادها والتحقق من صحتها من قبل كاتب العدل العام.

• هناك بعض العناصر الأساسية التي يجب توفرها في العقد؛ ومع ذلك ليس من الضروري ذكر هذه العناصر هنا، لأن كاتب العدل العام يرشد الأطراف ويزوّدهم باستمارة رسمية بمجرد طلبهم ذلك.

• يجب على المستثمرين الأجانب الاحتفاظ بنسخة من العقد وجميع المستندات ذات الصلة.

• إذا لم يمتثل المستثمرون للمتطلبات الرسمية المذكورة أعلاه؛ فستكون عقودهم باطلة ولاغية من الناحية الفنية! وبالطبع؛ فإن ذلك سيهدد الحقوق القانونية للمستثمر الناشئة من العقد.

ماذا يحدث للمستثمرين الذين وقّعوا بالفعل مثل هذه العقود بسبب عدم وعيهم؟ هل فقدوا جميع استثماراتهم وحقوقهم لأن عقودهم باطلة ولاغية؟ الإجابة: يجب أن يقلقوا، لكن بدون خوف: لا.. لأنهم لم يخسروا كل ما دفعوه، وذلك بفضل بعض قوانين حماية العملاء في تركيا؛ فهذه القوانين تحمي "النية الطيبة" للعملاء إلى حد ما.

• يجب على المستثمرين الأجانب -في مثل هذا الوضع- المقاضاة الفورية للمطورين الذين لا يقومون بتسليم المشروعات وفقا لوعدهم، ويدّعون أن العقد باطل ولاغٍ وليس للعميل أي حق. صحيح أن عملية التقاضي هذه مقلقة، لكنها هي الطريقة الوحيدة لاستعادة المدفوعات التي تمت.

• لا يزال من الممكن تماما استعادة المدفوعات؛ ومع ذلك ليس من المرجح -حتى وإن لم يكن مستحيلا تماما- أن تحصل على عقوبات من خلال دعوى قضائية، ويرجع ذلك بشكل أساسي إلى بنود العقوبات في العقد، التي تُعتبر لاغية وباطلة أيضا.

من الأفضل أن تكون على دراية منذ البداية بالمتطلبات القانونية لعقود البيع المبدئية، لكيلا تواجه أي مشكلة في المستقبل. ومع ذلك؛ بالنسبة لأولئك الذين يواجهون مشاكل قانونية بالفعل -بسبب العقود الأولية اللاغية والباطلة- فإن أفضل ما يجب فعله هو بدء دعوى قانونية في أسرع وقت ممكن


في الختام؛ من الأفضل أن تكون على دراية منذ البداية بالمتطلبات القانونية لعقود البيع المبدئية، لكيلا تواجه أي مشكلة في المستقبل. ومع ذلك؛ بالنسبة لأولئك الذين يواجهون مشاكل قانونية بالفعل -بسبب العقود الأولية اللاغية والباطلة- فإن أفضل ما يجب فعله هو بدء دعوى قانونية في أسرع وقت ممكن.

أخيرا وليس آخرا.. ومن أجل كسب مثل هذه الدعاوى؛ من المهم للغاية الاحتفاظ بجميع فواتير/إيصالات المدفوعات وكذلك سجلات البنوك، وجميع سجلات الاتصالات الكتابية مع مطوري العقارات أو الوكالات العقارية.

• من المهم للغاية أيضا تنفيذ أي دفوعات مالية إلى حسابات مصرفية تابعة لشركة باسم المطوّر أو حساب باسم فرد مسؤول رسميا عن تلك الشركة.

• وفي شرح كل عملية للدفع عن طريق البنك؛ تجب كتابة غرض الدفع بوضوح.

• وإذا تمت المدفوعات نقدا؛ فإنه يجب أخذ فواتير/إيصالات فورا مقابل هذه المدفوعات.

• تجب كتابة جميع الاتصالات مع مطوري/وكالات العقارات، ويُفضل إنجاز ذلك عن طريق الإيميل؛ إذ إن ذلك من المهم للغاية لإثبات بعض الحقائق أثناء التقاضي.

المصدر : الجزيرة