أحمد بشتو
خالد علوان
ميسر صديق
أيوب الفرج
زياد السيد

مواطنة لبنانية: العقار طبعا مربح و لكن للأسف الأسعار هائلة جدا ما بتوفي مع المواطن اللبناني بمدخول محدود يمشي هيك.

مواطن يمني: الاستثمار العقاري في اليمن طبعا جيد لأصحاب رؤوس الأموال أما لأصحاب ذوي الدخل المحدود ما يستطيع أي واحد يشتري.

مواطن سوداني: المواقع اللي بتكون مثلا مقنعة أنه الإنسان يعيش فيها يبني له بيت فيها بتكون الأسعار جدا عالية.

أحمد بشتو: حل الصيف الموسم السنوي لانتعاش قطاع العقارات العربي، فحين يعود المغتربين العرب لأوطانهم لقضاء العطلة يرتفع تلقائيا الطلب على العقارات بما أنه الشكل الأمثل لتنمية ما لديهم من مدخرات، السؤال الذي يلح دائما على صاحب المدخرات البسيطة هو: أين يضع ويستثمر هذه المدخرات هل في البنك، هل في العقار، في شراء الذهب، في سوق المال، أي الطرق أسلم وأسرع استثمارا؟

خالد علوان/رئيس تنفيذي لشركة المباني الذكية: طبعا بالنسبة للعوائد الاستثمارية طبعا بالنسبة للعقار بتكون أفضل بكثير، صح بتكون يمكن بطيئة نوعا ما، ما يحصل فيها قفزات، لكن ما يحصل فيها Drop مرة واحدة شفنا يمكن البورصة العالمية شفنا Drop فيها يحصل فيها قد إيه، وRisk عالي فيها مكسب سريع في بعض الأمور لكن Risk يكون خطرا جدا على المستثمر ممكن تروح فلوسه بلحظة اليوم نتكلم على الذهب مرتبط بالبورصة الذهب العالمية منتبه حضرتك..

أحمد بشتو: لكن هذا أحيانا أيضا يحدث مع العقار.

خالد علوان: العقار شوف يمكن يمرض لكن ما بموت يمكن يقف بس ما بنزل.

أحمد بشتو: في هذه الحالة كيف يمكن اتخاذ القرار السليم بتوقيت الشراء السليم للعقار الذي أحصل به على عائد أكبر أو تعظيم أكبر للفائدة؟

خالد علوان: شوف إحنا عندنا بالنسبة إحنا عندنا على سبيل المثال عندنا مثل حلو قوي يقلك اشتر على دوي المدافع، أشتري العقار بتاعك على دوي المدافع وبيع وقت رن الأجراس، وقت السلام بيع، وقت دوي المدافع وقت الحرب وقت الدم ،الناس تريد أن تبيع تريد أن تخلص والقيمة السوقية بالنسبة للسعر الصرف للدينار أو الجنيه تنزل في الحالة هذه أشتري، وأشتري ونوع..

حركة البيع والشراء في دول الربيع العربي

أحمد بشتو: معنى ذلك الشراء في دول الربيع العربي الآن  مثلا هو أفضل؟

خالد علوان: من أفضل أن هو الاستثمار في الوقت الحالي هو الشراء في الدول اللي يحصل فيها أزمات سياسية في الوقت الحالي بالعكس..

أحمد بشتو: أي الدول العربية تراها الآن أكثر ربحيا ربما في القطاع العقاري؟

خالد علوان: في عندي بعض الدول بتدني ربحية معينة يعني نسبة Percentage معينة على العائد الربح مثلا أو العائد على رأس المال، اليوم بشتري بدولة مثل تركيا بتدني عائد ربح 6% من 5 إلى 6%، دولة مثلا زى مصر في الوقت الحالي لو أنا النهاردة بشتري في وقت أزمة سياسية بعملها Resale خلال أربعة أو خمسة سنوات الحالية بتدني عقد استثماري فوق   12 أو 13% على السنة الواحدة، النهاردة دولة زي لندن مثلا لا بتدني عائد فوق 20% وهي وألمانيا على سبيل المثال النهاردة أنا عندي مشروع في ألماني، فالعائد الإيجاري اللي هو متوقع من عملية التأجير 20%، دولة زي البحرين النهاردة دولة زي البحرين كثير كنا ماخذين فكرة عن البحرين فيها أزمات لكن النهاردة تعال وشوف العائد بالنسبة الاستثماري كموقع يكون قريب من الجامعات وهذا الموضوع يديني عائد للسوق 12% أو 13%، فيختلف طبعا بالنسبة كل دولة ويعتمد على ثقافة كل شخص، شو ثقافته في المنطقة ثقافته في العالم في المجال اللي هو مجال العقار يقدر هو يتخذ قرار مناسب بالنسبة للشراء يشتري فيه.

أحمد بشتو: دكتور أيوب هل نستطيع القول الآن أن قطاع العقارات في منطقة الخليج على الأقل قد غادر منطقة أو مرحلة الهدوء التي عقبت الأزمة العالمية في أوروبا؟

أيوب فرج/مدير شركة إزدان القطرية للعقارات: طبعا منطقة الخليج وهي منطقة جزء من العالم تأثرت بتأثير الأزمة الاقتصادية ولكن إحدى أهم المناطق الذي تعافت من الأزمة الاقتصادية وخاصة العقار بالسياسة الثابتة لجميع المنطقة المختصة في العقار وجدنا المستثمرين والبنية التحتية القوية جدا متوفرة في عدة أقسام أو مدن من الخليج، والمنطقة الإستراتيجية الموجودة بالعالم فنحن تقدمنا بأشواط ممتازة ونقدر فوق 80% الحمد الله نحن من موقع النشط في الجهة الاستثمارية للعقار.

أحمد بشتو: ربما بالتأكيد المستثمر العقاري في الفترة الماضية التي عاقبت الأزمة العالمية أخذ دروسا مما حدث، في الفترة المقبلة كيف يعظم استثماراته يعوض بعضا من خسائره يستفيد من تجربة الماضي؟

أيوب فرج: نعم، بالنسبة لعلم العقار هو علم بحد ذاته مثل علم الطب وعلم  الهندسة فالنصائح الخاصة بالمستثمر الفردي أو بشكل كامل للاستثمار هو أول شيء اقتناص الفرص والمرجعية للشركة الذي تبني العقار المرجعية الحقيقية المرجعية والسمعة الحقيقية، لأن العقار هو الابن البار لوالده، والعقار هو منتوج من روح كاملة ليس بس بناء من نقاط هامة التي يجب النظر إلها كمستثمر فردي أو صغير، المنظور العام للشركة التي تبني العقار والسمعة الطيبة للشركة وتاريخها القائم بأعمال العقار من ثم المنظور الداخلي للعقار من صفات العامة للعقار وخصائص العقار المأخوذ والعائد له، والعائد له في المنظور القريب أو المتوسط للفرد، والتكلفة العامة للإسكان العقار من صيانة وغيرها من خدمات..

أحمد بشتو: في هذه الحالة المستثمر العقاري، كيف يحدد المدى الزمني ألاستثماره إذا كان على مدى طويل أو قصير أو متوسط، على أي طريقة يحسب هذا الاستثمار كي يعظم العائد منه؟

أيوب فرج: طبعا الاستثمار بالنسبة للأفراد يختلف عنه بالنسبة الشركات خصوصا بقيمة الاستثمار الخاص، مثلا للشركات تفرق يكون لديها قيمة كبيرة من الاستثمار وتأخذ مساحات كبيرة ومشاريع ضخمة للاستثمار بعيد الأمد الذي يكون مدروس بمراكز خاصة علمية للانعكاسات الخاصة من الفترة الأولى للفترة النهائية لعشرة سنوات على سبيل المثال، يكون العائد أكبر ولكن في وقت أطول، أما الأفراد يكون القيمة المالية أصغر دائما وتكون الشراء أو الاستثمار للوحدة العقارية أو للجهة العقارية المختصة بها تكون في أعداد محدودة وضيقة تكون استثمار سريع مردود أقل بالنسبة للفرد بس تكون أعلى للفرد، فالاتجاه العام أن الأفراد منظور الاستثمار القصير وليس الاستثمار البعيد إذا كانت تتوفر السيولة الاستثمار متوسط، ولكن عدم توفر السيولة أنصح بالاستثمار قصير الأجل.

أحمد بشتو: الآن في دولة قطر تشهد نموا سكانيا سريعا  مشاريع استثمارية على مدى السنوات العشرة أو العشرين المقبلة كيف لكم كمطورين أن تلبوا الطلب المتزايد على العقار هل لديكم هذه القدرة؟

أيوب فرج: طبعا باتجاه المشاريع القائمة بالفعاليات الضخمة مثل استضافة كأس العالم وغيرها من الدورات العالمية والفعاليات العالمية قامت جميع الشركات الكبرى ومنها شركة إزدان بوضع خطة للعشرة سنوات أو الخمسة عشر سنة القادمة بتوفير جميع الإمكانيات العقارية لخدمة المجتمع والأحداث الخاصة بقطر من توفير 55 ألف وحدة سكنية خاصة بكأس العالم وبناء المرافق الخاصة فيها من مولات ومراكز خدمية وتوفير قرى خاصة للشركات والأفراد غير هذا الشيء هذا وجود أكثر من 15 ألف وحدة مؤمنة في الوقت الحالي للطبقة المتوسطة.

أحمد بشتو: هذا سيلبي كل الطلب المطلوب أو كل الطلب على العقارات؟

أيوب فرج: طبعا لا نحن مش كل العقار فيه، نحن جزء خادم في هذا قطاع العقار في شركات خاصة وفي شركات حكومية وشركات شبه حكومية سوف تقوم بنفس المجرى هو تحقيق الهدف الكامل لدولة قطر في النمو السريع للاقتصاد وخاصة القطاع العقاري، ونحن جزء من هذا المجتمع في التقدم اللي صار في قطاع العقار ونلبي أكثر من ثلث السوق، أكثر من ثلث السوق والبقية في شركات كمان موجودة على مستوى المنطقة سوف تقوم بنفس الدور اللي قامت فيه إزدان.

عوائد الاستثمار في العقار

أحمد بشتو: ما الأفكار غير النمطية للاستثمار في القطاع العقارية التي يمكن للمستثمر الصغير أو المتوسط الاستفادة بها وربما اللجوء إليها بدلا من الأفكار التقليدية؟

زياد السيد/مدير إقليمي لشركة ريماكس للتسويق العقاري: اللي حصل الآن أن العالم انفتح أكثر بقى أنك فيك أنت تحط فلوسك في بلاد كثيرة ما بقت مقفولة على بلد معينة ممكن تحط المستثمرات في تركيا ممكن في أميركا ممكن في إنجلترا، فالعالم تفتح بالنسبة للمستثمر دي الوقتِ بطريقة يمكن أن عنده اختيارات أكثر وأماكن أكثر أن هو يختار منها.

أحمد بشتو: في هذه الحالة كيف لي كعربي مثلا أن أحسب الاستثمار الأفضل أين سيكون هل في أسيا في أوروبا في أميركا كيف يمكن لي اتخاذ القرار؟

زياد السيد: أول شيء وأهم حاجة هي دراسة السوق، تدرس الاختيارات اللي عندك في الأسواق وتبدأ تحسب عليها أنها هي العائد تبعك هي أد إيه النسبة تبعته ومنها تقدر تقرر إنك أنت أي مكان أنك أنت تستثمر فيه مع طبعا مع الرجوع مع الوسيط أو اللي تتعامل معها، الشخص اللي تتعامل معه المفروض أن هو يكون أحسن واحد يدي لك نصيحة أو استشارة بالمكان المناسب لك  أنك أنت تحط في فلوسك.

أحمد بشتو: في السابق كان العربي يشتري عقارا في أوروبا مثلا إذا كان مقيما هناك، الآن العربي يشتري عقارا في أوروبا وهو مقيم في دولته كيف تغيرت نمط التفكير؟

زياد السيد: جاءت اقتناص الفرص عندما حصلت الكارثة العالمية وأسعار البيوت نزلت في أماكن معينة مثلا في الولايات المتحدة زي شيكاغو زي ديترويت زي فلوريدا، فهذه الإنسان العربي أو الأجنبي قدر أنه يقتنص الفرصة أنه يأخذ البيت بأسعار أقل من اللي هي السعر خلت أن العائد زيادة بالنسبة له، يعني دي الوقت أنت عندك حاجات أن أنت ممكن يجيلك العائد مثلا من 6 إلى غاية 14% ما فيش أي حاجة ثانية بتدي لك العوائد هذه في الوقت يلي إحنا فيه فهذه فرصة لأي مستثمر.

أحمد بشتو: نواصل حلقة ونقاش حول الاستثمار الأمثل في العقار وتابعونا بعد الفاصل.

[فاصل إعلاني]

أوضاع العقارات في الوطن العربي

أحمد بشتو: الاستثمار في العقار لا يفرق بين دولة عربية غنية أو فقيرة فالكل أمام هذه الحاجة سواء والأموال هي الحكم، ففي السعودية سيرتفع عدد الوحدات السكنية إلى 7 ملايين وحدة عام 2020 ولذلك ارتفع الطلب على القرض العقاري إلى عشرة مليارات دولار، أما الكويت فهي بحاجة إلى 174 ألف وحدة جديدة عاجلة لتلبية الطلب العاجل، أما في تونس فيصطدم الناس بارتفاع كلفة القرض العقاري الذي تصل تكلفته إلى 30% من قيمة ذلك القرض رغم ذلك لا يتوقف الناس عن البناء والاستثمار، مشاهدينا أهلا بكم مرة أخرى إلى الاقتصاد والناس.

مؤمن عبد الرحمن جار النبي/صاحب مكتب بيع وشراء العقارات: الشغل بتاع العقار في السودان في تصاعد من الناحية تبعت البيع والشراء الحركة متوفرة في حاجات كثيرة الحركة متوفرة جدا جدا والأسعار تبعت الأراضي في تزايد وفي إقبال يعني عليها يعني يمكن ما في الصورة المطلوبة لهسه لحد عودة المغتربين يكون السعر في الإقبال كثير في السوق، وسعر البيوت في السنتين اللي فاتوا دول يعني في زيادة مطردة طوالي، فكانت الأسعار تبعت القطع في الأحياء الفاخرة فيما يعادل 350 و400 ألف دولار، الأسعار تبعت القطع في 500 ألف دولار، هذه الأسعار حقتها  حاليا في الوقت الراهن، في أسعار الشقق  فوق الطلب كثير جدا وفيها إقبال كثير الشقق في الأبراج أو الشقق في الأحياء الثانية، في جارتا تعاود تجيب لها دخل كويس بالذات الشقق لما تكون مفروشة يعني في الأبراج الشقة لا تقل 350 و400 دولار، وفي الأحياء الثانية تعمل لها 4 مليون 4 مليون ونصف في الشهر، في إقبال الناس وكل المستثمرين يصير عنده مبلغ من المال بدخله في الأراضي وبعود له بسرعة شديدة بعائد أفضل وبعائد أحسن، والمشاكل التي تواجه يمكن الناس المستثمرين بس تزايد أسعار البنيان، البنيان مو متوفرة كثير وما متاحة في السوق يعني والأسعار مذبذبة في السوق هذا بخلي بعض الناس قطعهم فاضية وما بنت فيها.

مواطن يمني: الاستثمار العقاري والله عندنا ما نقدر نصل إليه كمواطن يمني أو موظف ولا يقدر يشتري شقة الآن يحصل على شقة أو على حاجة لأنه يلا المعاش ما يغطي نفقات المصاريف حق البيت وحق الأولاد والإيجارات ما يغطي شيء المرتب، فلذلك تجد أنه لا نقدر نحصل على أرض ولا على شقة ولا على حاجة يلا نربي العيال وإذا تربوا فإن مصاريفهم تمام هذا إنجاز عظيم.

مواطنة سودانية: الأراضي بصورة غالية بقت نار والإيجارات غالية غالية شديد.

مواطن لبناني: المستثمرين الشاطرين يستثمروا ببلاد عندها مشاكل في  مثل بقول إنه وين في دم وين في حرب في استثمار عقارات.

هادي خليل/صاحب شركة عقارية: بالنسبة للسوق العقاري بلبنان هو سوق جيد جيداً يمكن تأثرنا بهذه الفترة الأخيرة بالظروف ووضع سوريا حولينا بالمنطقة بس إجمالاً كان السوق العقاري كان من 2006 لهذه الأيام كان ممتاز آخر سنتين تأثرنا شوي فيه، هلأ بالنهاية كان تأثير وضع سوريا كان علينا part منه إيجابي و part منه سلبي الـpart  الإيجابي منه إنه استفدنا شوي من المستثمرين السوريين كانوا عم يشتروا قسم منهم ليسكن قسم منهم تعرف عنده أموال بده يقدر يشتري فيها وبده يقدر يعمل استثمار فيها، والقسم السلبي منه إنه صار المستثمر اللي بده يعمل استثمار في لبنان صار يخاف من هذا الشيء ما عارف وضع المنطقة لوين واصل ولا عارف وين رح نوصل نحن، هلأ هذا بالنسبة لتأثير الوضع سوريا والمنطقة حولينا، بينما في السوق العقاري نحن اليوم بعدنا 90 % عم نتكل على اللبناني اللي عايش بإفريقيا من إفريقيا، اللي هو الأساس بالسوق العقاري إن كان أرض ولا كان شقة ولا كان مكتب ولا كان إنشاء بالنهاية اللبناني اللي عايش برا بإفريقيا يختلف عن اللي عايش بأوروبا وأميركا، اليوم ابن إفريقيا اللي عايش بإفريقيا يشتغل ويطلع مصرياته لأجل يستثمر فيهم بلبنان بعرف بنهاية المطاف هيجي يعيش هون بينما ابن أوروبا وإفريقيا والخليج كمعيشة في استقرار يمكن ينقل ويعيش ويعمل Investment بتلك البلاد، الحقيقة هو موقف سوق العقار على رجله هو سوق إفريقيا وأهل إفريقيا هو اليمنية العايشين فيها منهم شي بشتري لأولاده شقة ومنهم بيعمل Investment ومنهم يشتري عقار لحتى يعمل Investment لأنهم يعرفوا بعد كل هالمدة اللي عشناها إنه لبنان فيه يطلع طلعات ونزلات بس العقار هو عقار بالنهاية والشقة هي الشقة.

مواطن لبناني: بالنسبة للأشياء اللي عم تصير بالدول العربية معظمها بسوريا أو بغير بلدان عم بيجوا عنا على لبنان فهذا يؤدي أنه بزيد الطلب على العقارات وهذا الشيء ستزيد أسعارهم بشكل ملحوظ يعني.

مواطن سوداني: كان في زمان الواحد يوفر فلوس ويشيل للأراضي ويشيل ليعمر البيوت ويعمر كل شيء في وقتنا الحاضر ما في.

مواطن سوداني آخر: أنا بفتكر السودان أكبر مساحة أكبر قطر في الوطن العربي مساحة، بالعاصمة الشباب عطالة دايرين على البيت اللي يسكنوا فيه يقطع الطريق يقول له يا أخي إذا كان ربنا من عليه بقطعة أرض داير له قطعة تقول لا امش للمكتب العقاري اشتري المكتب العقاري فيه سماسرة يمصوا قلبك السمساري داير حقه، وصاحب العقار داير حقه والسمساري في النص يأكل منك أنت ويأكل من صاحب العقار.

أحمد بشتو: هل غادر القطاع العقاري في مصر مرحلة اللايقين بات الاستثمار فيه الآن مستقر أم ما زالت هناك بعض الضبابية على المشهد العقاري؟

ميسر صديق/رئيس تنفيذي لشركة إبهار العقارية: العقار المصري أصبح الآن يعتبر مستقر، ويتحرك دائماً طبقاً للعرض والطلب ويوجد عدة عوامل ترفع من هذا المستوى في فترات متفاوتة، يعني الطلب عندما يزيد يكون له عوامل مؤثرة مثل تقديم أو حضور مجموعة من الدول الشقيقة ذات الربيع العربي أيضاً كان لها طلب في هذه الوحدات وبالتالي أنّ الأسعار كانت هادئة قبل هذا التعامل ولكن الآن بدت تأخذ في الزيادة نتيجة الطلب عليها، وهناك منظومة تحكم العقار ولا يمكن الخروج عنها وهي قيمة الأرض وسعرها وأيضاً مواد البناء والطلب على هذه الوحدات، الوحدات دائماً تكون تأخذ مجموعة من الأشكال طبقاً للطلب في الفيلات وفي المجمعات السكنية داخل مجمعات وفي أيضاً الشقق الفاخرة والمتوسطة كل هذه لها شريحة من الطلب فنجد دائماً أنّ الشقق هي الفائزة بالطلب الأكبر.

أحمد بشتو: ما الشكل الأفضل لاستثمار الأموال في العقارات في مصر؟

ميسر صديق: الحقيقة أن الأراضي لها مستثمريها لأنها تحتاج إلى كم كبير من رأس المال والشقق والفلل أيضاً لها شرائح معينة ولكن من حيث النظرة الشمولية أنّ شراء الأراضي هو أفضل بكثير لأن الأرض هي الأساس إذا تواجدت الأرض يستطيع أن كل من يريد أن يستثمر بنفسه أو يشارك عليها وأن يضع عليها القيمة المضافة حتى يستطيع أنه يقيم هذا البناء وقيمة البناء تضاعف أيضاً من قيمة شراء من قيمة الأرض.

أحمد بشتو: مرحلة الركود الهدوء التراجع التي عاشها قطاع العقارات في منطقة الخليج ودبي تحديداً هل غادرنا هذه المنطقة الآن هل سرنا في وضع أحسن أم ربما هناك شوائب ما زالت من الماضي؟

مسؤول في إحدى الشركات العقارية: أنا رح أسمح لحالي أحكي عن سوق الإمارات تحديداً كوني أني موجود بسوق الإمارات، دبي الحمد لله رجعنا نشوف الانتعاش اللي كان موجود مش نفس الانتعاش اللي كان موجود في 2008 وفي 2007 بس رجعت الأشياء للعقارات تتحرك رجعنا نشوف طلب من العالم من المستثمرين داخل دبي ومن خارج دبي رجعوا الطلب زاد على الأراضي وعلى الشقق على المكاتب، حتى أنا بحكيك شخصياً عن مشروعنا بالفجيرة كمشروع ميناء الفجر مررنا بمرحلة كانت صعبة شوي بفترة سنة، سنة وشوي مروا حالياً رجعنا الطلب على الشقق والفلل الموجودة عنا زاد أسعارنا ما اضطررنا ننزلها بطريقة نجذب العالم، بالعكس العقار عم ببيع حاله من حاله في هذه المرحلة.

أحمد بشتو: وبالتالي الشركات كيف تتعامل مع هذا الطلب تلبي هذا الطلب أم تتعامل مع مستويات أعلى في السكن؟

المسؤول: مبدئياً الأخطاء اللي كانت موجودة قبل الأزمة العالمية اللي صارت خاصة بإمارة دبي كان التركيز على العقار الفاخر جداً كانت معظم المشاريع عم بتركز على هذا الموضوع ،حالياً تخطيناه صار التركيز على شيء يكون عملي، شيء يكون بمتناول كل الأشخاص أسعاره تكون منطقية بحيث أنه مين ما كان ممكن يقدر يستثمر فيه يقدر ممكن يستفيد منه.

أحمد بشتو: لكن ربما لم تكن الاستفادة من تجربة الماضي كاملة بهذه الحالة هناك ربما توسع أكبر في القطاع السكني الفاخر عدم تلبية أكبر للطلب المتزايد على القطاع السكني العادي المتوسط أو ما تحت المتوسط إذا ربما لم تكن الاستفادة من التجربة كاملة في هذه الحالة؟

المسؤول: أحد أهم الأسباب، أحد أهم الأسباب تركيز المستثمرين على الشقق الفاخرة وعلى العقار الفاخر بدبي هو الطلب، الأشخاص اللي عم ييجوا يستثمروا بدبي عم يفتشوا على عقار بدبي يتوقعوا من دبي تقدم لهم العقار الفاخر.

أحمد بشتو: يمرض العقار ولا يموت تلك هي الحكمة القديمة المتجددة، لكن الخبراء ينصحون بأنّ الاستثمار العقاري في المناطق الأرخص لا يعني الأفضل، فدراسة السوق ومزايا المكان هي أفضل حل لاستثمار عقاري أكثر أمناً، من العاصمة القطرية الدوحة تقبلوا تحيات ثائر الياسري ومنال الهريسي وتحياتي أحمد بشتو شكراً لمتابعتكم وإلى اللقاء.